Vermieterseitige Kündigung wegen schleppender Zahlung auch ohne vorangegangene Abmahnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer richtungsweisenden Entscheidung vom 28.11.2007 nunmehr entschieden, dass die vermieterseitige Kündigung des Mietverhältnisses wegen schleppender Mietzahlungen selbst dann zulässig ist, wenn zuvor keine Abmahnung erfolgt ist. Dies gilt nach der jüngsten Rechtsprechung zumindest für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB.

Nach § 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB ist der Vermieter zum Ausspruch der ordentlichen Kündigung immer dann berechtigt, wenn „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“. Die Rechtsprechung sieht bereits seit Jahren eine derartige nicht unerhebliche Pflichtenverletzung darin, wenn der Mieter die Miete oder die Betriebskostenvorschüsse ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt. Beläuft sich der Zahlungsrückstand auf einen Betrag in Höhe einer zweimonatigen Bruttomiete, ergibt sich darüber hinaus das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Ziffer 3 BGB).

Für den Fall einer ordentlichen Kündigung war bisher in der Rechtsprechung auch der Amts- und Landgerichte heftig umstritten, ob eine ordentliche Kündigung erst dann ausgesprochen werden könne, nachdem der Vermieter den Mieter abgemahnt hat, dieser jedoch sein pflichtwidriges Verhalten fortsetzt. Teilweise wurde sogar die Auffassung vertreten, die Abmahnung müsse qualifiziert erfolgen, nämlich mit dem ausdrücklichen Hinweis auf eine sonst bevorstehende Kündigung.

Der BGH hat in dem vorgenannten Urteil darauf hingewiesen, dass nach dem Gesetzeswortlaut aber auch nach dem Willen des Gesetzgebers im Falle der ordentlichen, d.h., unter Beachtung der jeweiligen Kündigungsfrist wirkenden Kündigung eine Abmahnung nicht als erforderlich angesehen werden kann.

Zum einen wird dem Gesetzeswortlaut nach lediglich im Falle der außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses eine vorangegangene Abmahnung zur Voraussetzung gemacht. Dazu heißt es in § 543 Abs. 3 BGB wörtlich: „Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.“ Zum anderen soll § 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB lediglich den vertragstreuen Mieter vor dem Verlust seines Lebensmittelpunktes schützen, so wie dies bereits das Bundesverfassungsgericht grundlegend ausgeführt hat. Da die vorgenannte Vorschriftlich letztendlich auch ein schuldhaftes Handeln des Mieters voraussetzt, hat nach der jüngsten Rechtsprechung des BGH „der Mieter es selbst in der Hand, ob er dem Vermieter Anlass zur Beendigung des Mietverhältnisses bietet.“

Die klare Linie in dem Urteil des BGH wird für den Vermieter jedoch wieder dadurch „aufgeweicht“, indem der Bundesgerichtshof am Ende seiner Entscheidung darauf hinweist, dass im Einzelfall erst die Missachtung einer Abmahnung durch den Mieter dessen Handlung das erforderliche Gewicht verleihen kann, von einer schuldhaften und somit vorwerfbaren Pflichtverletzung auszugehen. Dies sei dann der Fall, wenn eine objektive Pflichtverletzung auf einem Versehen oder einem Irrtum beruhe.

Die zuletzt genannte Einschränkung, die der Bundesgerichtshof zugunsten des Mieters gemacht hat, zeigt jedoch, dass der Vermieter sich vor Ausspruch einer Kündigung – sei es eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung – rechtlich unter Berücksichtigung des zu beurteilenden Einzelfalls beraten lassen sollte. Dies gilt um so mehr, als dass durch das o.g. Urteil des BGH die Amts- und Landgerichte aufgefordert werden sein dürfte, Fallgruppe zu entwickeln bzw. weiterzuentwickeln, in denen eine vorherige Abmahnung zumindest faktisch als Wirksamkeitsvoraussetzung anzusehen ist.