BGH: Eine Abmahnung des Vermieters kann der Mieter gerichtlich isoliert nicht überprüfen lassen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.02.2008 festgestellt, dass ein Mieter nicht berechtigt ist, eine vermieterseits ausgesprochene, aus seiner Sicht jedoch unberechtigte Abmahnung gerichtlich anzufechten. Insoweit sind die arbeitsrechtlichen Grundzüge der gerichtlichen Überprüfbarkeit einer Abmahnung nicht zu übernehmen.

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede der Mietparteien eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen. Liegt der wichtige Grund in einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis, so hat der Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung vorauszugehen. Dies folgt letztendlich aus dem Grundsatz, dass eine Kündigung eines Dauermietverhältnisses wegen einer Vertragsverletzung lediglich als „letztes Mittel“ zulässig sein soll. Große Bedeutung hatte dieser Grundsatz bereits vorher im Arbeitsrecht, in dem eine ähnliche Regelung stattfindet.

Auch wenn die Abmahnung somit eine Kündigungsmöglichkeit zumindest formell vorbereitet, hat der Bundesgerichtshof nunmehr grundlegend ausgeführt, dass ein Mieter gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als ungerechtfertigt erachteten Abmahnung hat.

Insoweit unterscheidet sich das Mietrecht strickt vom Arbeitsrecht. Die arbeitsrechtliche Rechtsprechung hat den Anspruch auf Entfernung und Unterlassung einer arbeitgeberseitigen Abmahnung aus der ausgeprägten Fürsorgepflicht des Arbeitgebers und damit verbunden einer engen Pflichtenbindung des Arbeitgebers seinem Arbeitnehmer gegenüber hergeleitet. Eine derartig enge Verbundenheit sieht der BGH zwischen Vermieter und Mieter zutreffender Weise jedoch nicht.

Die (mietrechtliche) Abmahnung wird vielmehr als rechtsgeschäftliche Erklärung angesehen, mit dem das Ziel verfolgt wird, den Vertragspartner zu einem vertragsgerechten Verhalten aufzufordern. Weitere Wirkungen rechtlicher Art sind damit jedoch nicht verbunden, zumal in einem etwaig anschließenden Rechtsstreit über die Rechtmäßigkeit der Kündigung dem abmahnenden Vermieter keine Vorteile aus einer Abmahnung zugebilligt werden. Insbesondere ist der kündigende Vermieter dahingehend belastet, das vertragswidrige Verhalten des Mieters nachzuweisen, ohne sich mit Blick auf vorliegende Abmahnungen auf Beweislasterleichterungen berufen zu können.

Hat der Bundesgerichtshof nach alledem einer Klage auf Entfernung einer Abmahnung somit der Rechtsschutzbedürfnis abgesprochen, so ergibt sich auch für den Mieter nicht die Möglichkeit, eine Klage auf Feststellung, dass einer vermieterseits ausgesprochene Kündigung unrechtmäßig erfolgt sei. Eine Feststellungsklage nämlich ist von Gesetzes wegen nur zulässig, wenn diese auf die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses abzielt. Da jedoch aus einer Abmahnung ein derartiges Rechtsverhältnis nicht folgt, ist auch eine Feststellungsklage schlichtweg unzulässig.

Aus alledem ergibt sich, dass Vermieter Abmahnungen aussprechen können, ohne befürchten zu müssen, dass sie mit Erfolg von den Mietern auf Widerruf bzw. weitergehende Unterlassung in Anspruch genommen werden können. Andererseits darf diese Rechtslage nicht dahingehend missverstanden werden, dass die Erteilung entsprechender Abmahnungen schon als ausreichend angesehen werden könne, mit Erfolg außerordentliche Kündigungen aussprechen zu können. Unter Berücksichtigung all dessen sollte im Falle einer vertragswidrigen Verhaltensweise eines Mieters der Vermieter sich immer wieder einzelfallbezogen beraten lassen.