Mieterhöhung nach Modernisierung auch bei Verletzung der Mitteilungspflicht des Vermieters

Der Bundesgerichtshof hat die Streitfrage, ob ein Vermieter von Wohnraum auch dann eine Mieterhöhung wegen ausgeführter Modernisierungsmaßnahmen verlangen kann, wenn diese Maßnahmen nicht mindestens drei Monate zuvor, sondern später angekündigt worden sind, zu beantworten gehabt. Im Ergebnis hat der BGH dem Vermieter Recht gegeben (Urt. v. 19.09.2007).

Nach § 554 Abs. 1 BGB hat der Mieter diejenigen Maßnahmen zu dulden, die zu Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Beabsichtigt der Vermieter hingegen die Durchführung von Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Mietraums hat der Mieter auf diese grundsätzlich zu dulden, kann sich in einem derartigen Fall jedoch auf ein außerordentliches Kündigungsrecht berufen (§§ 554 Abs. 3 BGB). Um dem Mieter vorab die Gelegenheit zu geben, von seinem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen, sieht das Gesetz in § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB vor, dass der Vermieter derartige Maßnahmen mindestens 3 Monate vor deren Beginn im Textform, d.h. schriftlich, dem Mieter mitzuteilen hat. Dabei hat der Vermieter nicht nur über die Modernisierungsmaßnahmen als solche und deren zeitlichen Umfangs zu informieren, sondern dem Mieter auch mitzuteilen, mit welcher Mieterhöhung die Modernisierung verbunden sein wird.

In der Rechtsprechung war es lange Zeit umstritten, ob der Vermieter eine Mieterhöhung auch dann durchsetzen kann, wenn er die Modernisierungsmaßnahme entgegen dem Gesetzeswortlaut nicht mindestens 3 Monate vorher angekündigt hat.

In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall war es so, dass der Vermieter den Mieter von der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme später als 3 Monate vor Beginn dieser informiert hat, worauf hin der Mieter einer etwaigen Mieterhöhung widersprach. Der BGH hat entschieden, dass dennoch eine Mieterhöhung verlangt werden kann. Begründet wird dies mit der gesetzlichen Rechtsfolge, die für den Fall gilt, dass eine entsprechende Mitteilung überhaupt nicht erfolgt. Nach § 559 b Abs. 2 S. 2 BGB führt dies nicht zum Ausschluss des Mieterhöhungsrechts, vielmehr kann die Mieterhöhung erst mit einer zeitlichen Verzögerung von 6 Monaten verlangt werden. Der BGH hat daraus abgeleitet, dass damit der völlige Ausschluss einer Mieterhöhungsmöglichkeit nicht vereinbar ist. Vielmehr darf bei einer nur verspäteten Mitteilung der Vermieter nicht weiter eingeschränkt werden, als dies der Fall wäre, wenn er die Modernisierungsmitteilung überhaupt nicht vorgenommen hätte. Sinn und Zweck der Verpflichtung, Modernisierungsmaßnahmen vorab anzukündigen, so der BGH weiter, sei es lediglich, dem Mieter die Gelegenheit zu geben, sich auf die beabsichtigte (Bau-) Maßnahme einzustellen und sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er diese auch unter Berücksichtigung einer Mieterhöhung akzeptieren oder aber von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen will. Der BGH hat in diesem Zusammenhang nochmals verdeutlicht, dass die Mitteilung als solche und auch die Mitteilungsfrist nicht bezwecke, dem Vermieter weitergehende Rechte auf die Umlegung der Modernisierungskosten auf den Mieter zu versagen.

Trotz der Klarstellung, die nunmehr seitens des Bundesgerichtshofs erfolgt ist, sei allen Modernisierung wenigen Vermietern dennoch angeraten, die Dreimonatsfrist einzuhalten. Andernfalls kann vom Mieter eine Erhöhung erst mit zeitlicher Verzögerung verlangt werden, was wiederum mit wirtschaftlichen Einbußen verbunden wäre.