Vermieterseitige Rechte bei der Mieterhöhung unter der Heranziehung von Vergleichswohnungen

Der Gesetzgeber hat in § 558 BGB dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, eine Mieterhöhung auch ohne Bezugnahme auf einen (nicht existierende) Mietspiegel anzunehmen. Die höhere der damit zu erzielenden Miete wird durch die "ortsübliche Vergleichsmiete" bestimmt. In einem Urteil vom 21 Oktober 2009 (Az. VIII ZR 30/09) hat der Bundesgerichtshof nunmehr festgehalten, dass dabei eine Mieterhöhung unter Berücksichtigung der jüngsten einschlägigen Vergleichsmiete möglich ist.

In dem Verfahren ging es um die Frage, ob seitens des Vermieters eine Mieterhöhung von € 3,33/m² auf € 3,83/m² verlangt werden könne. Dazu ist bereits seitens des Amtsgerichts ein Gutachten eingeholt worden, das auf der Grundlage von 19 Vergleichswohnungen eine Mietspanne von
€ 3,35/m² bis zu € 3,59/m² ermittelt hatte. Der Mieter hat eingewandt, dass eine Mieterhöhung lediglich bis zur Höhe der durchschnittlich ermittelten Vergleichsmiete zulässig sei. Der Bundesgerichtshof hat dem widersprochen und ausgeführt, dass in einem derartigen Falle der Vermieter bis zur oberen Grenze der ermittelten Vergleichsmieten ein Erhöhungsverlangen durchsetzen kann.

Das Gericht hat seine Entscheidung damit begründet, dass die im Gesetzestext angesprochene Vergleichsmiete nicht "cent-genau" berechnet werden könne. Vielmehr würde sich aus der zu beachtenden Einzelumstände auch für einen Sachverständigen lediglich eine Spanne berechnen lassen. In einem derartigen Fall werde die Vergleichsmiete auch noch durch den oberen Grenzwert bestimmt, so dass § 558 BGB diesem nicht entgegengehalten werden kann. Diesbezüglich hat der Bundesgerichtshof auf seine ständige Rechtsprechung auch zu Mieterhöhungen unter Bezugnahme auf Mietspiegel verwiesen.

Letztendlich ist diese Rechtsprechung auch folgerichtig. Selbst im Falle bestehender Mietspiegel ist es anerkannt, dass eine Mieterhöhung bis zur Obergrenze möglich ist. Dementsprechend wäre es rechtlich nicht nachvollziehbar, wenn der Bundesgerichtshof den vorliegenden Fall einer Mieterhöhung auf der Grundlage von Vergleichsmieten anderweitig entschieden hätte.

In der Praxis werden dadurch die Rechte der Vermieterseite gestärkt. Zu beachten ist jedoch, dass die Ermittlung der Vergleichsmiete korrekt vorgenommen wird unter Bezugnahme auf Mietobjekte, die mit der der Mieterhöhung zugrundeliegenden Wohnung der „Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage“ vergleichbar sind.