Die Bedeutung von Flächenangaben in Mietverträgen

War die Bedeutung von Flächenangaben im Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen, die sich als fehlerhaft erweisen, in früheren Jahren teilweise heftig umstritten, liegt nunmehr ein gefestigte Recht-sprechung vor. Danach stellt ein Abweichen der tatsächlichen Größe von der im Vertrag angegeben Größe immer dann einen Mangel dar, wenn einen Abweichung von 10 % zum Nachteil des Mieters vorliegt.

Anpassung der vertraglichen Miete
Im Falle des Vorliegend eines Mangels ist in erster Linie die Miethöhe anzupassen und zwar auf der Grundlage der dem Mietvertrag zugrundeliegenden Quadratmetermiete. Des weiteren sind im gleichen Verhältnis Betriebskostenvorauszahlungen anzupassen. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang auch immer auf eine rechnerisch genaue Anpassung abgestellt, wobei im Falle des Über-schreitens des 10 %-Grenze keine Toleranzen zu berücksichtigen sind.
Für die Vergangenheit kann zu vielgezahlte Miete im Regelfall unter Beachtung der verjährungsrechtlichen Vorschriften zurückgeführt werden. Insbesondere bei Gewerberaummietverträge können dadurch nicht unerhebliche Nachforderungen entstehen.

Recht zur Kündigung
Führt die zum Nachteil des Mieters vorliegende Abweichung darüber hinaus zu einer nicht hin-nehmbaren Einschränkung der Gebrauchsfähigkeit, ergibt sich daraus ein Recht zur außerordentlichen und somit auch fristlosen Kündigung. Vor der Ausübung des Kündigungsrechts ist der Vermieter nicht zwingend auf die Abweichung hinzuweisen, da diese einerseits nicht abänderbar ist und zum anderen nach der Recht-sprechung des Bundesgerichtshofs die Flächenangabe im Mietvertrag in den Risikobereich des Vermieters fällt.
In einem Grundsatzurteil vom 07.07.2004 hat der BGH festgelegt, dass sich eine Flächenangabe nicht nur aus dem Mietvertrag ergeben kann, sondern sogar aus einem späteren Mieterhöhungsverlangen, wenn in diesem auf eine angeblich vorliegende Fläche abgestellt wird. Dieser Umstand wird der Festlegung im Mietvertrag selbst gleichgestellt, so dass sich daraus sämtliche Gewährleistungsrechte herleiten lassen.
Liegt hingegen eine Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen (Wohn-) Fläche von weniger als 10 % vor, so sind beide Parteien nach ständiger Rechtsprechung an die vertraglich festgeschriebene Flächenangabe gebun-den.

Bindung an „fehlerhafte“ Größenangaben unterhalb der Tolaranzgrenze
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 08.07.2009 entschieden, dass eine fehlerhafte Wohnflä-chenangabe im Mietvertrag für die Parteien binden ist, wenn die Abweichung unterhalb der 10 %-Grenze liegt.
Der BGH hatte sich mit einem Fall zu befassen, indem ein Mieterhöhungsverlangen der Vermieterseite streitig war. Dies war gestützt worden auf der mietvertraglich festgeschriebenen Wohnungsgröße von 55 m². Tatsächlich war die Wohnung jedoch nur 51 m² groß. Der Bundesgerichtshof hat grundsätzlich entschieden, dass eine vertraglich vereinbarte Mietfläche für alle rechtlich relevanten Fragen im Mietverhältnis gilt, solange die Toleranzgrenze von 10 % nicht überschritte wird.

Nach alledem sollten Vermieter wie auch Mieter ein besonderes Interesse daran haben, die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche im Mietvertrag richtig festzulegen.