Schadensersatzpflicht des Vermieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Das Kammergericht Berlin hat in einer Grundsatzentscheidung vom 18.05.2009 einen Vermieter zum Schadensersatz verurteilt, der von seinem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen verlangt hat, obwohl die mietvertragliche Klausel aufgrund der jüngsten Rechtsprechung unwirksam war.

Das Kammergericht Berlin hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem die vermieterseitig eingesetzte Hausverwaltung einen kündigenden Mieter schriftlich aufforderte, vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen, obwohl die vertragliche Schönheitsreparaturklausel aufgrund der BGH-Rechtsprechung zu „starren Fristen“ unwirksam war. In dem Schreiben der Hausverwaltung hieß es:

„Hiermit bestätigen wird Ihnen Ihr Kündigungsschreiben vom ..... Das Mietverhältnis endet zum ......... Im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen beachten Sie bitte die Vereinbarung unter § .... des Mietvertrages.“

Der Mieter schaltete daraufhin einen Rechtsanwalt wegen der Abwehr der von der Hausverwaltung aufgestellten Renovierungsforderung ein und verlangte vom Vermieter, dass dieser die damit entstandenen Rechtsanwaltsgebühren ersetzen möge. Das Kammergericht gab dem Mieter letztinstanzlich Recht.

Zur Begründung hat das Kammergericht ausgeführt, die  professionelle Hausverwaltung habe aufgrund der veröffentlichten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Unzulässigkeit von Schönheitsreparaturklauseln wissen müssen, dass die im Mietvertrag festgeschriebene Klausel, die sogenannte starre Fristen aufwies, nichtig sei. In einem solchen Falle dürfe sie den Mieter nicht auffordern, dennoch Schönheitsreparaturen auszuführen. Dies sei eine Verletzung der sich aus dem Mietvertrag ergebenden Pflichten. Das Verhalten der Hausverwaltung müsse sich der Vermieter auch zurechnen lassen.

Die Pflichtverletzung wurde vorliegend in der Aufforderung dem Mieter gegenüber, er solle ohne Rechtsgrundlage eine Renovierung vornehmen, gesehen. Die Hausverwaltung könne sich auch nicht auf fehlendes Verschulden berufen.

Dazu hätte sie nach Auffassung des Gerichts detailliert vortragen müssen, die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung trotz eingehender Prüfung nicht erkannt zu haben. Dabei wurde seitens des Gerichts auch unterstellt, dass eine professionelle Hausverwaltung die obergerichtliche Rechtsprechung kennen müsse bzw. sich dahingehend beraten lassen müsse.

Auf Seiten des Mieters stellte das Kammergericht darauf ab, dass dieser keine genaue Kenntnis von der Rechtslage haben könne, so dass er sich zunächst anwaltlich beraten und vertreten lassen könne. Die damit auflaufenden Gebühren seien sodann jedoch von dem Vermieter im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs wegen Vertragsverletzung zu erstatten.

Zu der Frage, wann auch private Vermieter sich über die Rechtslage erkundigen müssten, so dass eine entsprechende Aufforderung als Pflichtverletzung gewertet werden könne, hat das Kammergericht keine Aussagen treffen müssen. Es steht jedoch zu befürchten, dass entsprechendes unterstellt wird, zumindest wenn ein privater Vermieter mehrere Wohnungen vermietet.

Für die Praxis bleibt damit festzuhalten, dass nicht nur bei Neuabschluss von Mietverträgen, sondern auch bei der Beendigung von „Altmietverträgen“ mit Schönheitsreparaturklauseln auf jeden Fall anwaltlich Rat eingeholt werden sollte. Andernfalls drohen ggf. nicht unerhebliche Schadensersatzansprüche.