Die Grundreinigung des Teppichbodens als Schönheitsreparatur

In einer Leitsatzentscheidung vom 08.10.2008 (Az XII ZR 15/07) hat der Bundesgerichtshof festgelegt, dass die Grundreinigung des Teppichbodens zumindest im Gewerberaummietrecht zu den vertraglich auf den Mieter umlegbaren Schönheitsreparaturen zu zählen ist. Die entsprechende Rechtslage wird demnach wohl auch auf Wohnraummietverhältnissen anzuwenden sein, auch wenn dazu eine Entscheidung des BGH (noch) nicht vorliegt.

Der Bundesgerichtshof hatte im Rahmen eines Gewerberaummietverhältnisses zu entscheiden, ob der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen kann, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Auszugs den von Vermieterseite gestellten Teppichboden nicht grundgereinigt hat. Im Rahmen des Sachverhalts ist dazu ausgeführt worden, dass zum einen der Mieter verpflichtet war, Schönheitsreparaturen auszuführen, ohne dass diese näher bestimmt worden wären. Zum anderen war der Mieter verpflichtet, die Mieträume "ordnungsgemäß gereinigt an die Klägerin zu übergeben". Darüber hinaus sollte der Vermieter berechtigt sein, den Mieter vor dem Auszug aufzufordern, entweder die entsprechenden Schönheitsreparaturen auszuführen oder aber dafür entsprechende Zahlungen zu leisten.

Zumindest für den Bereich der Gewerberaummiete hat der Bundesgerichtshof den Begriff der "Schönheitsreparaturen" nunmehr dahingehend ausgelegt, dass dazu auch die Grundreinigung des Teppichbodens gehört. Diese Frage war bislang umstritten, da eine gesetzliche Definition des Be­griffs der Schönheitsreparaturen nicht umfassend vorliegt, sondern nur für den preisgebundenen Wohnraum („sozialer Wohnungsbau“). Für diesen Bereich besagt § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung (II. BV), dass von dem Begriff des Schönheitsreparaturen umfasst sind „nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“.

Mangels anderweitiger Bestimmungen wird diese Definition auch im preisfreien Wohnraum- und Gewerberaummietrecht angewandt. Soweit bestand auch eine einheitliche Auffassung in der mietrechtlichen Kommentarliteratur.

Umstritten und höchstinstanzlich bislang noch nicht entschieden war hingegen die Frage, ob das Reinigen von Teppichböden dem Begriff des „Streichens der Fußböden“ nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV gleichzusetzen sei. Dies hat der Bundesgerichtshof in den obigen Entscheidung nunmehr – zumindest für die Gewerberaummiete – bejaht.

Der BGH argumentiert, dass § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV dahingehend auszulegen sei, dass dieser alle Malerarbeiten im Inneren des Mietobjekts umfasse. Da zu streichende Holzfußböden kaum noch vorhanden seien, müsse die Grundreinigung als Oberflächenbehandlung mit dem Ziel, den Fußboden in einen ansehnlichen Zustand zu versetzen, angesehen werden. Da eine Grundreinigung bei Teppichböden diesem Ziel diene, sei sie folglich vom Begriff der Schönheitsreparaturen umfasst.

Der Bundesgerichtshof hat sich bislang zu einer solchen Auslegung im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses noch nicht äußern können. Das Urteil vom 08.10.2008 ist bislang die erste Entscheidung zu diesem Themenkomplex. Andererseits ist in der Vergangenheit die Rechtsprechung zur Auslegung des Begriffs der Schönheitsreparaturen im Gewerbe- und Wohnraummietrecht nahezu identisch vorgenommen worden, so dass vieles dafür spricht, dass der BGH eine entsprechende „Reinigungspflicht“ auch im Wohnraummietrecht für gegeben ansehen dürfte.